Por Bárbara Hackel
A Due Diligence imobiliária é etapa imprescindível nas transações imobiliárias. Mais do que uma formalidade, ela constitui mecanismo de gestão de risco, capaz de evitar prejuízos vultosos ao adquirente.
Um dos pontos mais sensíveis nesta análise são as certidões forenses e fiscais dos vendedores. Frequentemente, nos deparamos com certidões positivas com efeito de negativa, ou mesmo positivas, refletindo a existência de débitos com exigibilidade suspensa, no caso das positivas com efeito de negativa, ou ações judiciais em curso/débitos preexistentes, no caso das positivas, com risco potencial de condenações/cobranças futuras.
Sabe-se que a jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a fraude à execução pode ser presumida quando, à época da alienação, já existia ação capaz de comprometer o patrimônio do alienante. Nesses casos, o bem alienado pode ser penhorado em sede de execução, ainda que o comprador tenha agido de boa-fé.
Além disso, a legislação é clara ao dispor que se considera fraude à execução a alienação de bens quando sobre eles pender ação ou débito à época da transação. O que significa que o comprador tem o dever de cautela.
Por isso, diante de certidões com apontamentos de débitos, ações fiscais ou execuções, ainda que com exigibilidade suspensa, é fundamental comprovar a solvência do vendedor.
Essa prova, quando realizada, afasta o risco de caracterização de fraude, conforme reiteradamente reconhecido pela jurisprudência:
Então, solicitar a apresentação de outros bens livres e desembaraçados, capazes de satisfazer eventual execução futura, não é uma exigência descabida ou excessiva, mas uma medida prudente, legítima e amplamente respaldada pela jurisprudência.
Inclusive, é uma saída simples, prática e resolutiva!
O problema é que há uma resistência, por parte dos vendedores, em apresentar os documentos dos imóveis que comprovam a prova de solvência e muitas vezes sob o argumento de que a certidão tem efeito suspensivo ou que a ação não oferece risco. Mas, isso não exclui o perigo jurídico existente para o comprador, que poderá perder o imóvel no futuro.
Assim, é imprescindível que investidores e operadores do mercado imobiliário repensem a forma como tratam esse tipo de risco.
A prova de solvência do alienante, com a indicação de outros bens (imóveis, móveis, valores em conta), é uma medida que fortalece a segurança jurídica da transação e preserva o patrimônio do adquirente.
Garantir que o vendedor é solvente à época da compra não é apenas cautela — é uma estratégia jurídica e comercial inteligente e eficaz.